虹口最大的危机出现了
最近关于“上海来要限制商办开发的事情”传的沸沸扬扬。原因还是现在商办的高空置率。近期高力的一份办公市场研报显示，不少区域的办公空置率高于30%。我们注意到北外滩、四川北路的空置率为33.3%和31.1%。作为虹口区最为核心的两个板块，形势都如此严峻了吗？作为中心城区之一，这些年虹口的发展好像并没有想象中的那么顺利。占着外白渡桥的地段，一江一河的规划也没有落下，CAZ更是保送，但是GDP却常年倒数第三。虹口区为什么在最好的年代走起了“下坡路”？1虹口本应该更好。“海派文化发祥地”是对虹口最高的褒奖。虹口的历史应该从开埠说起。1848年，清道光二十八年，虹口被辟为美侨居留地。到1900年前后已是一派欣欣向荣的景象。1874年，吴淞铁路成为中国第一条运营铁路。1882年，中国第一部接通的公共电话诞生在虹口礼查饭店(浦江饭店)。1923年，全国第一座污水处理厂—上海北区污水处理厂在欧阳路建成。1926年，中国历史上第一份生活类大型画报《良友》创办。1919年的春天，首批赴法勤工俭学的学生，就是从北外滩汇山码头启航。诸多文坛大佬如鲁迅、瞿秋白、郭沫若、茅盾等人都在虹口留下过身影。近代的虹口，在商贸、航运、经济、文化意识上都有着长足的发展。虹口的房地产发展史同样可以追溯到这个时期。1931年动工的河滨大楼，在当时被誉为“远东第一大楼”。但是你要说这就是虹口发展的高光时刻，那是不对的。上世纪的八九十年代才是虹口的巅峰。改革开放吹响了上海经济发展的号角。荷包第一次鼓起来的上海人民，与蓬勃的商业发展交相辉映。与南京路、淮海路的高端定位不同，虹口的四川北路走出了一条接地气的路线。当时流传一句话：买东西，外国人到淮海路，外地人到南京路，上海人到四川北路！永安电影院、第七百货、一定好食品店、凯福饭店、远东电器、多伦商厦、乍浦路美食街……在四川北路，你能感受到上海人当下那种“精明的、小资的、实惠的”的生活方式。是每一个平凡人追求美好生活的热情。1995年，上海申花在虹口体育场夺冠，那些年申花的门票一票难求。“黄老大、虹老二”，是那个时代赋予虹口的辉煌。2虹口曾经的成功得益于虹口的地缘位置。三十年前的，上海的中心还只是黄浦区，虹口是近水楼台先得月。那时候的上海火车站是上海真正的门户，出了火车站到虹口最核心的商业区不过3公里而已。而且南京路、淮海路、四川北路的鼎足之势，是虹口最好的招商名片。虹口、杨浦大量的工人新村，社会地位高、人气旺盛。对于北上海的人民而言，四川北路的顺位一定很靠前。一切的便利条件，给了虹口成功最佳的机会。但是南站、虹桥的崛起，城市的不断扩展，虹口原来的优势已经很难支撑往日的辉煌。如今的虹口有三方面的困扰。1、一个老龄化的虹口任何城市的发展，如果不能保持人口更新换代的能力，那发展一定是会埋下隐患。1990年，虹口区常住人口87.9万人。到了2010年这一数据为85.3万人，而2020年七普时下降为75.8万人。从六普到七普这十年，虹口区人口持续流失。人口的增量和增速都是全市倒数。更关键的是，虹口区的人口结构向老年人倾斜。目前的数据，虹口区每三个人里就有一个60岁以上的。远高于全市和全国的水平。当然这背后一部分原因来自于虹口的拆迁。另一部分原因就是，上海多中心的战略布局，虹口不再是年轻人的优先选择。2、一个商业没落的虹口四川北路的成功有历史的局限性。那是物质生活刚刚爆发的年代，只要商家愿意干，注定不会太差。本质还是低端商业业态。但是商业的发展早就过了稀缺年代，现在都是向运营、向规划要红利。你得不断的创新，躺在功劳簿上早晚吃光红利。四川北路最终在热闹中归于平凡。大型购物中心，虹口不是没有。比如早期的虹龙之梦，后来的瑞虹天地，再到前几年开的来福士。但都是各自为战，缺少了聚集效应，大家都盘算自己的生意。曾经的七浦路服装市场、虬江路电子市场、乍浦路美食街都没有重新焕发升级的机会。四川北路没有抓住时代的列车，成长为淮海路、南京路的顶流。山阴路也没有沉淀为巨富长。3、一个“贫富差距”明显的虹口虹口区的发展并不均衡，全区的重点始终在南边。从虹口公园往北，曲阳、凉城有着大量的工人新村老破小。到了江湾则是大片的动迁基地。与北外滩的富丽堂皇形成了鲜明对比。从规划上也看不出北虹口的的变化。宜居宜业一笔带过了整个北部。虽然强调了中环科创，但是感觉跟多地是在蹭市北高新和五角场的热度。事实上北虹口的居民更愿意去协信星光广场或者五角场。南北的融合本身就存在问题。中心城区发展如此不均衡，除了虹口想必也就剩普陀了。3当然，虹口确实没能力全区齐头并进。毕竟那么多的老破小，根本拆不完。所以虹口希望找几个突破点。一个是产业群打造、一个是标杆树立。90年代的陆家嘴还啥也不是，眼看着陆家嘴在自己眼皮底下从“不毛之地”变为金融中心。深深刺痛虹口。虹口下定决心要在陆家嘴对面搞起自己的滨江核心。北外滩被寄予厚望，定位金融中心、航运中心。陆家嘴的成功抢夺了太多本该属于虹口的资源。北外滩就盯着陆家嘴干，整个片区全是办公楼，希望自己是更强的陆家嘴。但是在上海高速发展的时间轴里，虹口明显是踏空者。大量的办公现在成了双刃剑。2022年，虹口的金融、航运产业占全区税收比重超61%。白玉兰广场税收突破20亿。北外滩的发展确实给虹口做出了贡献。但超越陆家嘴很难。客观原因是口罩冲击了办公市场，企业生存和就业情况不乐观。但是从2019年数据看，北外滩的写字楼空置率28.3%就不低。因为当前的经济背景下，招商引资是所有城市面临的难题。和北外滩同步发展的还有虹镇老街的拆迁改造。虹口意识到全区老旧的城市面貌，再不努把力要落后别人更多了。借着虹镇老街的拆迁，虹口树立了标杆瑞虹新城。从结果来看，瑞虹改变不了外界对虹口全区的看法。瑞虹是瑞虹人的瑞虹、北外滩是上海北外滩，虹口依然是老破旧的虹口。说到底，虹口区还是历史包袱太重了。太多旧式里弄、工人新村，开发的土地成本太高。4随着上海越来越多的新板块的崛起，虹口的突围之路更艰难。虹口孤注一掷的搞北外滩，空置率成为了最大的危机。成功则能腾出手去搞北面，不成功则可能继续走“下坡路”。要么就是考虑并区发展了。静安并闸北，受益最大的就是闸北。大宁是北上海非常成功的案例。和杨浦、静安合并，想必虹口都不会同意。唯独黄浦的地位条件是可以的，而且过去几年黄浦的动迁搞得有声有色。当然这都是我们的“空想”。我们希望北外滩能够走出一条产业强区之路。完成虹口的再一次蜕变。这些年听到越来越多的声音说，记忆中的虹口越来越远了。虹口的未来在北外滩，但是虹口的内核仍然在四川北路沿线。但愿虹口不要成为那个：丢失了小马路，又在宽阔大马路中迷失的人。
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